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【摘要】经济适用房自1998 年大规模发展以来，面临了种种问题和多方面的挑战，本文主要对经济适用房
的政策进行了分析和评述。
【关键字】经济适用房中低收入人群政策目标政策实施存在问题
    “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”住房问题，一直以来都是关系国计民生的重大问题。尤其是住房制度改革以后，如何保障低收入人群有房可居的问题，纳入了政府决策者的议题当中。
1.定义
    经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。是政府按市场要求为中低收入社会阶层提供切合需要并且带有社会保障性质的住房。
2.政策目标分析
2.1 产生背景
    1991 年6 月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1994 年由建设部发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》中，强调指出要建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加强对经济适用住房的建
设管理。
    1998 年7 月3 日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确的提出了一套解决方案：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适应住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。”从此，经济适用住房的建设作为国家解决城镇居民住房的主要途径和拉动国民经济发展的新的经济增长点被确定下来。
2.2 政策目标
    近期目标：经济适用房的提出，正是在房改初期商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大的背景下提出的。经济适用房政策的近期目标是为了解决中低收入家庭住房困难问题。
    远期目标：政府的职能一方面是为当地经济的发展创造良好的社会和法制环境，一方面是维护社会公平和保障公民的基本生存权利。因此，经济适用房政策的远期目标一方面是改善居民的居住生活环境；另一方面，也是鼓励市场消费，使居民储蓄存款能够“活动”起来，参与到市场中去，推动房地产行业的发展。
3.政策实施过程评述
3.1取得的成就
    据统计，1998年至2003年，全国经济适用住房累计竣工面积已达4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。1998年至2003年，居民购、建经济适用住房累计支出金额超过5000亿元。刺激消费的同时，也增加了住房的供给，一定程度上能够抑制房价的飞速上涨。同时缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾。北京、青岛、南昌等城市30%以上的经济适用住房用于安置被拆迁居民；福州市有47%的经济适用住房用于市政重点工程的拆迁安置。
3.2出现的问题
    福建“摇号”——据2007年9月19日中国青年报的报到，在9月1日上午从4000余户购房者中通过摇号确定的福州597名销售对象中，出现了“疑似同一人”的结果。而且出现了从来没有过的17位和19位身份证号码。
    青岛“福临万家”——正在建设的青岛市经济适用房——“福临万家”，和青岛市李沧区政府只有一路之隔，8栋小高层和19栋多层楼房已经封顶。与众不同的是，这个项目不是给低收入群众建设的，而是青岛市政府为市直机关干部建设的“经济适用房”。有群众斥其为“机关房”、“县衙房”。
    北京市经济适用房出租率——来自北京市房地产中介机构的调查数字表明，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的7 8 . 8 %。近八成的经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成了一种“投资”。
    这三个案例，只是众多经济适用房风波中的一小部分。总结一下，可以得出经济适用房存在的问题：
（1）更换对象
    经济适用房，出发点是为了解决中低收入人群的住房的问题，而现状来看，相当部分的经济适用房项目挪作了他用，而且在排号的时候未能体现公平。现阶段来说，工资水平已经不能够决定一个人的收入水平，这就为中低收入人群的界定产生了模糊，很多不符合条件的高收入人群通过各种手段，获得了经济适用房，一定程度上破坏了经济适用房的供给制度。使很多真正意义上的中低收入人群的住房需求得不到满足，怨声载道。
（2）规模失控
    《经济适用住房价格管理办法》规定：“经济适用住房要严格控制在中小套型， 中套住房面积控制在80 平方米左右，小套住房面积控制在60 平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。”
    但从北京回龙观文化居住区看，多种多样的户型中，四居的户型以及楼上楼下的复式结构占有相当的比例，其中一居的建筑面积高达75 平米，与市内大部分两居面积相差无几，一套复式结构的住房建筑面积更是超过160 平米。规模的失控导致的结果就是价格的失控，住房单价的提高，使普通工薪阶层不会有能力担负起如此大户型的住房，因此，就不难理解其房屋出租率之高了。这一定程度上也影响了对象的更换，本来是面对中低收入人群的住房，却不控制规模，造成这部分人群无法负担，那么不可阻挡的就会有许许多多的高收入人群侵占进来，进一步降低了中低收入人群的住房选择可能性。
（3）缺乏人性化
    大部分的经济适用房位于城市的近郊区，基础设施的匮乏，大大提高了居民的生活成本。如北京的天通苑被称为“睡城”——除了居住外，没有休闲娱乐等其他的生活功能。而远离市区的布局模式，也给居民的交通带来了不便，低收入人群自然是不会有私人汽车等交通工具的，他们只能使用公共交通来完成与市区的往来。就现状来看，城市近郊区一般是公共交通比较缺乏的地段，这无疑也给购买者一项不小的顾虑。
    同时，以住房补贴来说，一次性的捆绑住房来对住户进行补贴，这样，无论今后住户是否仍然属于中低收入人群，补贴已经到了这部分人手中。这就为经济适用房的建设提供了相当大的障碍，不能够循环利用经济适用房的话，那么对于政府而言，将陷入无止境的经济适用房建设当中，而不再是中低收入人群的那部分人，仍然享受着住房补贴，给社会造成很大的不公，后续管理缺乏人性化。
4.原因探究
（1）资格缺少必要的审核手段
    中低收入人群如何界定没有一个规范化的标准。从政策目标来看，服务的对象应该是中低收入人群且没有足够住房面积的人群。现阶段来说，首先是个人收入无法有一个准确的评价，而是否有足够的住房面积也没有相应的房屋产权管理制度来评价。这一制度上的漏洞，使结果偏离了目标的导向。
（2）政府监督的缺失
    从青岛“福临万家”案例来看，政府也参与到了侵占经济适用房的行当中来。按经济适用房政策，开发商在经济适用房的建设中得不到多少好处， 3 ％的开发利润对商人来说是不可接受的，因此开发商肯定会为了自己的利益与政府官员勾结来逃避监督，为腐败提供了滋生的土壤，同时，这一部分腐败的成本最终仍然会转嫁到购房者也就是中低收入人群头上来，所以，负担不起经济适用房，而使其成为中等乃至高收入人群的财产也并不能怪他们不争气了。
（3）分配的不公
    现阶段，从购房者买到经济适用房的那一刻起，他就享受到了政府对经济适用房的补贴，这首先会让高收入人群误解，认为厚此薄彼的不公平性。同时，购房以后的中低收入人群是否有可能成长为能负担商品房的中高收入人群，也没有监管，那么中低收入人群一直在变化，肯定会存在相当长的一段时间，政府需要时刻不停的对经济适用房进行补贴才可以满足这部分变化着的集团的需要。这样就给政府财政带来了极大的压力，政府在这一问题上将陷入只有支出很少回收的境地，不仅损害了纳税人的利益，也为腐败的滋生提供温床。
5.结语
    近期，为了应对金融危机，国家推出四万亿经济刺激计划，其中大力兴建保障性住房为重要内容。廉租房成了各地政府的新宠儿，经济适用房已经开始有淡出的迹象。因此，关于经济适用房的政策还应该有大的变革，才能有继续生存的机会。
【参考文献】
http://baike.baidu.com/view/58124.htm        百度百科：经济适用房
《北京市经济适用房的政策分析和对策研究》   韩笑    《现代企业教育》    2007 年第2 期下
《经济适用房如何成了青岛官员的一场饕餮盛宴》    姜东良   《法人》杂志
《从_福州摇号_风波看经济适用房制度》   李云峥    产权导刊